L'abc delle vendite immobiliari
Il 1 marzo 2006 con l'introduzione delle nuove norme dettate dal codice di procedura civile (modificato dalla Legge 80/2005 e dalla Legge 263/2005) ha segnato una linea di confine tra il "vecchio modo" di partecipare all'asta e la nuova prassi delle vendite immobiliari.
Chi ha familiarità con il mondo dell'espropriazione e, quindi, delle vendite giudiziarie potrà verificare come la vendita senza incanto, fino ad oggi usata in maniera residuale, diverrà un passaggio obbligato della procedura di liquidazione del bene staggìto.
Ma questa non è che una delle novità introdotte dal "nuovo" codice di procedura civile che modificherà, ottimizzandole, le vendite immobiliari.
La riduzione dei tempi del processo esecutivo (18 mesi tra deposito documentazione ipocatastale e distribuzione del ricavato) e la nomina/surroga del custode giudiziario permetterà a chiunque, e ovunque, di avvicinarsi alle vendite giudiziarie.
La formula che il "nuovo" codice di procedura civile propone è stata testata e perfezionata per oltre un decennio, da prassi definite appunto "virtuose" adottate in vari Tribunali italiani.
A domanda… risposta
Come posso essere informato in maniera costante sulle vendite derivanti da procedure esecutive immobiliari?
Ci sono essenzialmente 3 canali informativi:
•la stampa: quotidiani, free press ed eventuali riviste specializzate;
•il web;
•gli "uffici immobiliari" del Tribunale o ad esso collegati: Cancelleria esecuzioni immobiliari, Associazione Notarile e Istituto Vendite Giudiziarie.
Per quanto riguarda la "rete" (internet) gli immobili sono pubblicati, come previsto dall'art. 490 c.p.c., in appositi siti internet almeno quarantacinque giorni prima del termine per la presentazione delle offerte o della data dell'incanto: puoi consultare www.astagiudiziaria.com.
Qui troverai oltre alla descrizione commerciale, l'ordinanza di vendita, la perizia del CTU, e tutti i dati utili alla partecipazione.
E' possibile visionare l'immobile che mi interessa?
Aprire le vendite giudiziarie al grande pubblico è stato uno dei maggiori obiettivi della riforma delle procedure immobiliari: risultato imprescindibile dalla possibilità di vedere coi propri occhi i beni proposti.
Tale facoltà è stata definita in termini di legge con la previsione di cui all'art. 560 co.6: "Il giudice, con l'ordinanza di cui al primo comma, stabilisce le modalità con cui il custode deve adoperarsi perchè gli interessati a presentare offerta di acquisto esaminino i beni in vendita".
E' dunque il "custode" il tuo "agente immobiliare", colui che ti informerà sul percorso da seguire se un immobile ti interessa, che ti affiancherà fino al momento della vendita, ti mostrerà la documentazione (ordinanza, perizia e, se presente, planimetria) per poi accompagnarti a visionare i cespiti.
Non resta che prendere un appuntamento col custode: fai richiesta…
•tramite fax,
•tramite internet: ogni scheda pubblicitaria di www.astagiudiziaria.com offre una serie di servizi utili, clicca su "Prenota la visita", compila il form con i tuoi dati, sarai contattato dal custode per concordare la data della visita,
•di persona: vieni all'I.V.G. e compila la richiesta.
Vorrei acquistare l'immobile: cosa devo fare per partecipare alla vendita?
La nuova procedura, con la vendita senza incanto, impone un diverso modo di effettuare gli adempimenti necessari per poter partecipare: il tutto si concretizza nelle offerte d'acquisto (art. 571 c.p.c.) che vanno formulate rispettando alcuni parametri che troverai, per semplicità, elencati di seguito…
1. devi presentare presso la Cancelleria Esecuzioni immobiliari una dichiarazione che contenga:
a) l'indicazione del prezzo,
b) tempo e modo del pagamento,
c) ogni altro elemento utile alla valutazione dell'offerta;
2. devi cauzionare l'offerta per un importo pari al 10% del prezzo offerto, tramite versamento su apposito libretto bancario/postale intestato alla procedura, indicato dal custode o nell'ambito delle pagine pubblicitarie: la ricevuta dell'avvenuto versamento va inserita nella busta contenente l'offerta;
3. devi depositare l'offerta in busta chiusa all'esterno della quale sono annotati, a cura del cancelliere ricevente, previa identificazione:
•il nome di chi materialmente provvede al deposito,
•il nome del Giudice dell'Esecuzione o del professionista delegato,
•la data dell'udienza fissata per l'esame delle offerte.
Non dimenticare che:
•il debitore non può presentare offerte;
•puoi presentare offerte a mezzo di un procuratore legale;
•l'offerta è irrevocabile salvo che il Giudice dell'Esecuzione ordini l'incanto ovvero siano decorsi 120 giorni dalla sua presentazione ed essa non sia stata accolta;
•l'offerta non è efficace:
a) se perviene oltre il termine stabilito in ordinanza di vendita,
b) se è inferiore al prezzo indicato,
c) se non è accompagnata da cauzione.
Quali sono i tempi tecnici per tali adempimenti e come devo procedere per la gara?
Il punto di partenza è l'ordinanza di vendita che, grazie alle nuove norme (art. 490 c.p.c. v. sopra) è a tua disposizione su appositi siti Internet
L'ordinanza contiene molte notizie utili in quanto è il documento con cui il Giudice dell'Esecuzione da disposizioni ai soggetti che hanno diversi compiti nell'ambito del processo esecutivo (creditore procedente, eventuale delegato alla vendita, custode), in cui "ordina" determinate cose e da indicazioni sulle modalità di partecipazione.
Analizzando insieme un'ordinanza-tipo, troveremo:
•i dati identificativi della procedura (procedura n…… R.G. Esecuzioni immobiliari; sono i dati che ti servono per "dialogare" con il custode, il delegato alla vendita e per compiere le successive fasi della procedura: annotale per evitare inutili perdite di tempo; questo dato è indicato sempre e comunque nelle pagine pubblicitarie e in ogni documento, ex la perizia);
•eventuale delega al Notaio o altro professionista: se presente, quest'ultimo diventa un tuo referente per ulteriori informazioni;
Segue l'avviso di vendita, dove sono indicati:
•il termine entro cui presentare le offerte,
•il prezzo base per le offerte,
•istituto bancario e numero di libretto (può essere postale) dove effettuare il versamento,
•data e ora dell'udienza per l'esame delle offerte.
Quest'ultimo aspetto merita un approfondimento in quanto costituisce, insieme alla presentazione delle offerte, uno dei momenti salienti del nuovo processo esecutivo.
Il Giudice, o il delegato alla vendita, all'udienza fissata il giorno dopo la scadenza del termine entro cui presentare offerte, apre le buste -alla presenza degli offerenti- ed esamina le offerte, procedendo quindi secondo le modalità di seguito esposte:
se è pervenuta un'unica offerta, e quest'ultima è superiore di un quinto al prezzo base, la stessa è senz'altro accolta; se inferiore al prezzo base maggiorato di un quinto si potrà procedere comunque all'aggiudicazione oppure, nel caso di dissenso del creditore, sarà ri-proposto all'incanto;
in caso di più offerte, si procede ad una gara sull'offerta più alta con aggiudicazione in favore del maggior offerente, anche in caso di mancanza di adesioni alla gara.
Se ti sei aggiudicato il bene -ricorda che sei una sorta di aggiudicatario provvisorio- devi:
•depositare entro x giorni dall'aggiudicazione definitiva-sul medesimo libretto dove hai fatto il precedente versamento- il residuo prezzo e l'importo delle spese per il trasferimento (che ti sarà comunicato in tempo utile), detratto l'importo già versato a titolo di cauzione;
•depositare in cancelleria entro lo stesso termine la ricevuta dell'avvenuto versamento a saldo;
•dichiarare la tua residenza o eleggere domicilio nel comune in cui ha sede il giudice che ha proceduto alla vendita; in mancanza le notificazioni e comunicazioni possono esserti fatte presso la cancelleria del giudice stesso;
•se sei stato rappresentato da un procuratore legale è necessario che quest'ultimo entro 3 giorni dichiari in Cancelleria il nome della persona per la quale si è fatto nominare: in mancanza l'aggiudicazione diviene definitiva al nome del procuratore.
Perché si parla di aggiudicatario provvisorio e aggiudicatario definitivo?
Nei 10 giorni successivi all'aggiudicazione, solo per le vendite con incanto, è possibile che siano fatte offerte d'acquisto purchè siano superiori di 1/5 al prezzo di aggiudicazione.
Tali offerte si fanno con le stesse modalità riportate sopra con la differenza che la cauzione deve essere uguale al doppio della somma versata per la gara precedente.
A questa gara possono partecipare:
•gli offerenti in aumento
•l'aggiudicatario
•gli offerenti alla precedente gara (purchè abbiano integrato la cauzione).
Cosa succede alla cauzione?
Se non ti aggiudichi il bene, subito dopo la gara tra offerenti o l'incanto, ti viene fornito relativo mandato per prelevare l'intera cauzione versata nel medesimo istituto bancario dove hai effettuato il versamento: ricorda però che se non hai partecipato senza documentato e giustificato motivo ti verrà restituita nella misura di 9/10 e la somma restante viene trattenuta a tutti gli effetti dalla procedura.
Cosa succede se non verso nei termini e nei modi stabiliti dal Giudice il prezzo?
Il Giudice dell'esecuzione dichiara la decadenza dell'aggiudicatario e pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa: il bene viene riproposto all'incanto e se il prezzo di aggiudicazione, sommato alla cauzione confiscata, è inferiore a quello della gara/incanto precedente sei tenuto a pagare la differenza.
Se non dispongo di contanti a sufficienza come posso partecipare a una gara o a un incanto?
Anche questa costituisce una delle novità più importanti della riforma: dalla collaborazione dei Tribunali con diversi istituti bancari è derivata la possibilità di ottenere contratti di finanziamento ovviamente assistiti da garanzia ipotecaria. Per saperne di più, chiedi al custode dell'immobile.
Quando verrò in possesso realmente e materialmente dell'immobile che mi sono aggiudicato?
L'atto che ti mette in possesso del bene è il decreto di trasferimento, così chiamato perché il Giudice dell'Esecuzione trasferisce all'aggiudicatario il bene espropriato, ordinando contestualmente che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e ipoteche.
In questo decreto, se non avvenuto prima, il giudice ingiunge (ordina) al debitore o al custode di lasciare libero l'immobile.
E' possibile che il Giudice dell'Esecuzione abbia ordinato la liberazione del bene in un momento precedente: tale data è specificata nell'ordinanza di vendita che potrai trovare nei siti web
Oltre al prezzo di aggiudicazione quali altri costi devo sostenere?
L'acquisto di un immobile nelle vendite giudiziarie è soggetto, come in tutte le compravendite immobiliari, alle imposte indirette (imposta sul valore aggiunto o imposta di registro, imposte ipotecarie e imposte catastali) che si applicano in maniera proporzionale sul valore dell'immobile con l'applicazione deibenefici per la prima casa se l'acquirente è nelle consizioni richieste dalla legge. Nelle vendite giudiziarie non ci sono altri oneri di rilievo, salvo modeste spese per copie e bolli. circa le iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, si deve tenere presente che l'acquirente compra l'immobile libero da gravame e pertanto i costi relativi alla cancellazione dei gravami stessi sono a carico della procedura.
Se il cespite è parte di condominio e nell'ipotesi in cui il debitore non abbia pagato le relative spese condominiali, quelle dell'anno in corso e del precedente sono imputabili all'acquirente: sarà il custode a darti informazioni più dettagliate al verificarsi di questa o diverse situazioni (es. ICI non corrisposta, registrazione al catasto, eventuali sanatorie a carico dell'aggiudicatario).
